刘军连出诊时间和医院 http://disease.39.net/bjzkbdfyy/210624/9103325.html去年底的时候,我觉得今年上半年会有一轮宽松,将是卖房的最后时机。
现在年过去了1/4,宽松确实给了,各地都在降首付、降利率……但房地产依然在下行:
根据克而瑞数据统计,百强房企整体业绩规模同比大幅降低47%,3月单月业绩同比降低52.7%……低于年的同期水平。
低于年同期水平,说明疫情因素已经被考虑进去了,
也就是说,目前的宽松,并没有带来流动性的实质性改善。
而市场层面传出的消息,也在加剧恐慌:
西安、郑州、南宁等地的烂尾楼没人管;
融创加入摆烂大军;
各大地产商推迟年报,苟起来了;
深圳二手房交易量骤降87%。
如果说,在专栏《趋势与周期:从房地产到金融危机》刚发表时,危机还只是体现在逻辑层面的话,那么现在,危机已经发展成市场表现了。
这时候要考虑的,就不再是开发商会不会破产、房价会不会跌的问题,而是能不能救、该不该救,以及怎么救的问题。
昨天知乎上有位网友发来一个提问,问题很长,大意是会不会通过大放水和贬值货币来稳楼市?
估计很多人都有此疑问,甚至还有些人默认放水是常态,所以很有必要认真讨论一下。
认为房价必须要保的逻辑,主要是两个:
1)如果房价崩了,就会爆发金融危机,是不能承受之重;
2)如果房价崩了,土地caizheng怎么办?地方zhai怎么办?
而保房价的手段,就是放水。
放水币值被稀释人们为了抗通胀,就去买房越买越涨越涨越买……
“涨价去库存”不就是这么个逻辑么?
逻辑源头,是“放水”,
水能成功放出来,逻辑才能跑通。
但很多人都有个误区,觉得放水,就是拧开水龙头,然后顿时就水漫金山了:
其实不是这么回事。
在实际操作中,钱只有借出来,才是钱,你不去借,就没有水流出来!
我之前用过很多篇幅,来介绍“钱就是债”这个概念,
我以为这应该是个常识了,因为你只要仔细想想纸币是怎么来的,就能轻易看穿它的本质——“借条”。
现代金融的魔法,就是可以把个人的债务,变成货币!
这也是房地产作为经济支柱的真正作用之一,即通过居民的购房贷款,向市场释放货币,所以才有“房地产是印钞机”的说法!
但负债是想增加就能增加么?
不是!
所以钱也不是想印就能印!
一个人要是负债累累,你肯定不会再借钱给他。
他借不出钱,那就没有钱流出来!
很多人会拿年、年的放水说事:“那时不也是降首付、降利率,然后房价就暴涨了么?”
不一样!
当时的居民债务还很低,而现在,居民债务负担已然很高,再增加的话,就会变成次级贷,之后的下场依然很刺激。
而且,因为我国居民的信贷参与率较低,有大量民间借贷存在,所以实际的债务负担,比上图所示的还要重得多。
其实债务经济就那么回事,不存在什么特殊体制,过去二十来年,之所以能一而再,再而三地施展“拖”字诀,无非就是持续地把杠杆向居民部门转移,并没有什么高明操作。
真正高明的,是我国年轻人忍辱负重的能力。
一旦年轻人加不动债务,那招就玩不下去了。
二月份住户贷款首次出现负增长,就是明显的信号:
3月,住户贷款减少亿元,其中,短期贷款减少亿元,中长期贷款减少亿元。这是历史上罕见的居民中长期贷款负增长。
提问者又说了:
居民不借钱,可以国企借呀!
实在没人借,那像津巴布韦那样,直接撒钱,牺牲货币信用,托底房市……
或者大幅降息!
一样样聊哈,先说国企为什么不行。
当然有行*手段可以让国企借钱,央行甚至能通过“窗口指导”,向下搞摊派。
问题在于,国企借钱,用来干嘛?
是增资扩产,还是充当二道贩子,转手贷给中小企业?
若用来扩产,但现在的形势是消费下行,原材料都涨上天了,消费端的价格仍然涨不上去,越扩产越倒霉。
若是充当二道贩子,风险谁担?
银行不愿意给中小企业贷款,不是没有道理的,放出去的钱,大概率成坏账。
因为在周期性向下的趋势中,对于中小企业来说,不是你给它匀口气,它就能缓过来的,它们缺的又不只是钱,更缺市场,缺信心!
OK,那直接撒钱呢?
有人曾在我文章后面做过如下评论:
人民币只要贬值一倍,不需要津巴布韦化。比如3年一半,10年一倍,慢慢贬值,不恐慌式贬值。到时候房价就没有泡沫了,软着陆了。这也是z府想要的,以通货膨胀,人民币有序无恐慌式贬值,时间换空间。
是不是听上去挺像那么回事?
但你见过哪个正经经济学家敢这么讲?
没有吧?因为根本就没有可行性!
首先,还是“钱就是债”的问题,钱不能直接印。
如果直接印钱,就相当于我随手写了一个借条,对你说,你欠我w,你认么?
你不会认,那这张借条就等于废纸。
所以做不到“控制货币有序贬值”,资本市场永远被两种情绪控制,一是贪婪,二是恐慌,一旦贬值趋势确定,哪有什么“有序”可言?
要知道货币信用是一种共识,非常脆弱,所以需要制度约束。
一旦制度约束没有了,它不会有序贬值,而是瞬间崩塌。
美国的QE,日本的QQE,是怎么撒的钱?
增发国债!
我们讨论MMT(现代货币制度)的时候,虽然都是以“撒钱”为切入口,但实际上探讨的,是宏观债务到底能增加到什么程度。
这里要稍微科普一下MMT(现代货币制度)这个概念,它指的是通过财*扩张创造货币,也就是*府借债发钱。
zf的还债承诺及资产规模,就是货币的信用基础。
我之前举过美元的例子,说它好比武当山的轻功——左脚踩右脚上天——美债为美元背书,美元给美债兜底。
虽然说美债可以无限展期无限累积,但是利息规模,一般都要控制在GDP的增量之下。
也就是:债务*利率<GDP增量
这样是为了达成一种微妙的平衡,既保证债务的有效偿债,又能确保社会收入不会整体性下降,就业稳定。
其实所谓的宏观调控,就是在这个平衡上走钢丝。
如果GDP增速下行,货币发行量又一定要增加怎么办?
降息!
但你肯定猜到了:“应该没这么简单,降息一定受什么东西的限制……”
不错,有限制,发达国家的限制少,发展中国家的限制多。
为什么呢?因为发展中国家一旦降息,缩小了和发达国家之间的利差,资本就会流出。
最近有不少有识之士担忧中美之间利差倒挂,就是出于这个视角所看到的问题——买美债的无风险收益率比买rmb资产还高,资本肯定要跑。
发展中国家需要大量投资,是资本输入国,一旦资本流出,增长就会扑街,你不增长,资本又会进一步流出……然后就跌入了中等收入陷阱。
南美的悲剧,不光是华尔街的阴谋,因为资本没有祖国,一旦失去获利空间,它就会流出,这是阳谋!
zhong美之间的较量,本质上是对资本充足率的争夺。
以上,搞MMT,要以牺牲增长率为代价。
比如日本,低增长的锅就可以甩一部分给MMT,但由于日元国际信用良好,日本的低息资金进入了东亚其他国家,使日本人民分享了发展中国家的增长。
而且日本的基尼系数很低,收入分配做得更好,所以社会对日本国内的低增长容忍度很高。
但发展中国家没法这么玩,因为容忍不了低增长。
另外,在实际操作中,MMT又称为功能性货币,比如*府增加的负债,一般都会用来搞基建,既释放货币又增加就业。
那么基建投成的公共资产就是增发货币的抵押物。
但这些公共资产不好定价,比如地铁、高铁,它的真实价值不在营收上,而在土地溢价上,
但土地溢价被炒房客、拆迁户、早买房的人拿走了。
从这个角度讲,功能货币确实很有前途,也一定是未来的方向,但需要像新加坡那样通过立法让土地溢价回到*府手中,否则玩不转。
知道融创、恒大这些开发商在等什么吗?
对于开发商来说,信用破产就等于事实破产。现在期房没人敢买,银行、供应商、合作伙伴也不敢再继续砸钱。贱卖资产吧,会导致资产减值,杠杆率上升,立刻就死;不降价又卖不掉……
只能苟着,苟一天算一天,等国家发债,再搞一波棚改(基建)。然后它们就可以通过土地溢价,拿走多发的货币,从而缓过来。
你以为的棚改,是国家负债,老百姓改善居住环境,开发商降杠杆健康运营。
所谓“以改兼赈,两难自解”,是不是?
但实际中的棚改,是国家负债,老百姓负更多债,开发商往死了加杠杆,然后转移资产,留下一堆烂尾楼……
融创、恒大、碧桂园是怎么起来的?就是上一波棚改起来的:
凤凰网梳理恒大集团历年债务发现,正是在年,恒大集团开始了债务暴涨之路,年负债亿的恒大,年债务规模一跃到了1.16万亿,从此开始了万亿债务巨无霸之路,直到年中期的1.97万亿。
如果再搞一轮,那杠杆加到极限的年轻人就会变成次级贷,国家举债空间耗尽,信用削弱……
真正赢麻的,只有那些有海外信托的人。
所以国家千万别用棚改去救,没意义,但荷蓝的阿姆斯特·郑好像已经开始这么干了,拭目以待。
也有人说:“冻结流动性,以时间换空间,行不行?”
这个说法网上也经常见到,但显然缺乏常识。
所谓的锁死流动性,锁的其实是二手房的流动性,新房要是被锁一下的话,开发商就先死了。
开发商那么高的杠杆,靠什么活着?
靠高周转活着!
别说冻结流动性了,就是流转速度稍微慢一点,它们的利润就会被利息噬光,然后破产。
“锁死交易”这种说法,既不现实更不专业,
现在交易量降得那么猛,开发商回款变慢,都不用等到房价大降,破产的开发商就会越来越多,烂尾风险增大,期房销售进一步走低……进入恶性循环!
现在不光是预售制度不被信任了,在东欧地缘*治危机和疫情的反复影响下,人们的风险意识也逐渐被唤醒,所以现在不光有不能扛更多债的问题,还有不愿扛更多债的问题。
信心的重建,需要很久很久……
总结:
1)过去的放水,是通过卖房,扩张居民债务来实现的。现在居民负债空间没有了,无法再继续举债,水就放不出来;
2)MMT撒钱则是通过扩张*府债务实现的。*府债务受到利息规模的制约,而降息空间受到美联储加息周期的制约;
3)开发商在等棚改救命。
救不了,一是这次和年不同,这次开发商的债务规模太大了,居民负债的空间也已用尽。
二是如果硬救的话,年轻人就变成次级贷了,到时候又该怎么救?
有限的债务空间,应该用来给地方zhai续命。
最核心的逻辑——债务周期是铁律,没有人能逃得过,无问西东。但限于篇幅,这次只讲放水的问题,以后再聊债务危机的影响以及地方的财*的问题。